Кто изобрел торговый центр?

2024 Автор: Sherilyn Boyd | [email protected]. Последнее изменение: 2023-12-16 09:37

Современные торговые центры настолько распространены, что мы забываем, что они были только около полувека. Вот история о том, как они пришли … и рассказ о человеке, который их изобрел, Виктор Грюн - самый известный архитектор, о котором вы никогда не слышали.

FATEFUL LAYOVER

Зимой 1948 года архитектор по имени Виктор Грюн оказался в Детройте, штат Мичиган, после того, как его рейс был отменен из-за бури. Грюэн зарабатывал на жизнь дизайном универмагов, а вместо того, чтобы сидеть в аэропорту или в гостиничном номере, он посетил дежурный универмаг Детройта Хадсона и попросил архитектора магазина показать ему. Здание Хадсона было достаточно хорошим; компания гордилась тем, что была одним из лучших универмагов на всем Среднем Западе. Но центр города Детройт сам по себе был довольно разгромлен, что было необычно для американского города в ту эпоху. Первая мировая война (1914-18), сопровождаемая Великой депрессией, а затем Второй мировой войной (1939-45), нарушила экономическую жизнь страны, а десятилетия пренебрежения к районам центра оказали огромное влияние.

ДЛИННЫЕ СОЕДИНЕНИЯ

Пригороды были еще более жалкими, как заметил Грюн, когда он катался по стране и проезжал мимо уродливых торговых и коммерческих разработок, которые, казалось, падали на каждый город. Сочетание грязной дешевой земли, законов о слабом зонировании и безудержных спекуляциях на рынке недвижимости породило эру нерегулируемого и дрянного коммерческого развития в пригородах. Спекулянты бросали дешевые (предположительно) временные здания, которые насмешливо называют «налогоплательщиками», потому что крахмальные глазки едва ли сдаются в аренду за достаточное количество денег, чтобы покрыть налоги на недвижимость на участке. Это была их цель: Земельные спекулянты были заинтересованы только в покрытии своих расходов до тех пор, пока имущество не выросло в цене и могло быть выгружено для получения прибыли. Тогда новый владелец мог бы снести налогоплательщика и построить что-то более существенное на участке. Но если распространение рушившихся витрин, автозаправочных станций, ресторанов и гостиниц в блогах было каким-то руководством, то немногие налогоплательщики были всегда снесены.

Неконтролируемый рост в пригородах был проблемой для универмагов в центре города, таких как Хадсон, потому что их клиенты тоже туда двигались. Покупка дома в пригородах была дешевле, чем аренда квартиры в центре города, и благодаря G.I. Билл, ветераны Великой Отечественной войны, могли купить их без денег.

Как только эти люди выехали в пригород, немногие из них хотели вернуться в город, чтобы совершить покупки. Меньшие магазины в пригородных розничных полосах оставляли желать лучшего, но они были ближе к дому, а парковка была намного проще, чем в центре города, где покупатель мог бы обойти блок на полчаса или больше, прежде чем парковочное место на улице, наконец, открылось вверх.

Такие магазины, как Хадсон, ухудшили ситуацию, используя их существенное политическое влияние, чтобы блокировать другие универмаги от строительства центра города. Новички, такие как Сирс и Дж. П. Пенни, были вынуждены строить свои магазины в менее желательных местах за пределами города, но этот недостаток стал преимуществом, когда началась миграция в пригород.

Когда он проехал по пригородам, Грюн предвидел день, когда пригородные ритейлеры полностью окружили бы универмаги в центре города и выгнали их из бизнеса.

ПОКУПКА ВОКРУГ

Когда Грюн вернулся домой в Нью-Йорк, он написал письмо президенту Хадсона, объяснив, что, если клиенты выезжают в пригород, Хадсон тоже должен. В течение многих лет Хадсон сопротивлялся открытию филиалов за пределами города. У него был образ эксклюзивности для защиты, и открытие магазинов в захудалых коммерческих полосках не могло быть так. Но было ясно, что нужно что-то сделать, и как президент Гудзона, Оскар Уэббер, прочитал письмо Грюна, он понял, что здесь был человек, который мог бы помочь. Он предложил Грюну работу в качестве консультанта по недвижимости, и вскоре Грюн снова ехал по пригородам Детройта, ища коммерческую полосу, достойную имени Хадсона.

Единственная проблема: их не было. В каждой розничной торговле, с которой Грюн смотрел, в той или иной степени были ошибочны. Либо он был слишком липким, даже если его рассматривали, либо он был слишком близок к центру города и рисковал кражей продаж из флагманского магазина. Грюн рекомендовал компании разработать собственную коммерческую недвижимость. Делая это, он утверждал, предлагал много преимуществ: Хадсону не пришлось бы полагаться на бескорыстного хозяина, чтобы сохранить собственность в соответствии с имиджем Гудзона. И поскольку Грюн предложил построить целый торговый центр, в который будут входить другие арендаторы, Хадсон сможет выбрать и выбрать, какие предприятия перемещаются поблизости.

Кроме того, создав торговый центр, компания Hudson будет диверсифицировать свой бизнес за пределами розничной торговли в сфере недвижимости и управления коммерческой недвижимостью. И был бонус, Грюн утверждал: сосредоточив большое количество магазинов в одной разработке, торговый центр предотвратит уродливое пригородное разрастание. Конкуренция, которую продемонстрировал хорошо спроектированный, хорошо организованный торговый центр, не позволила другим компаниям найти поблизости, помогая сохранить открытые пространства в процессе.

ЧЕТВЕРТЫЙ ВИД

Оскар Уэббер был достаточно впечатлен предложением Грюна о том, что он нанял архитектора для создания 20-летнего плана роста компании. Грюн провел следующие три недели, пробираясь по окрестностям Детройта, собирая данные для своего плана. Затем он воспользовался информацией, чтобы написать предложение, которое призвало разработать не один, а четыре торговых центра, которые будут называться Northland, Eastland, Southland и Westland Centers, каждый в другом пригороде Детройта. Грюн рекомендовал компании найти свои торговые центры на внешних окраинах существующих пригородов, где земля была самой дешевой, а потенциал для роста был самым большим, поскольку пригород продолжал расширяться из центра Детройта.

Хадсон одобрил планы и спокойно начал скупать землю для торговых центров. Он нанял Грюна для их проектирования, хотя раньше он проектировал только два торговых центра, и ни один из них не был построен. 4 июня 1950 года Хадсон объявил о своем намерении построить Истленд-центр, первый из четырех проектов, запланированных для развития.

Три недели спустя, 25 июня 1950 года, северокорейская народная армия прокатилась по 38-й параллели, которая служила границей между Северной и Южной Кореей. Началась корейская война.

ПЛОЩАДКИ

Хотя Виктору Грюну приписывают быть «отцом торгового центра», он многим обязан северокорейским коммунистам за то, что он помог ему получить свои храмы потребительства с земли. Он должен Commies (и вы тоже, если хотите, пойти в торговый центр), потому что, как признался сам Грюн, его ранний дизайн для предлагаемого Истленд-центра был ужасным. Если бы корейская война не поставила бы тормоза на все несущественные строительные проекты, Истленд могла бы быть построена, как первоначально проектировал Грюн, прежде чем он мог развивать свои идеи дальше.

Эти ранние планы вызвали беспорядок девяти отдельных зданий, организованных вокруг большой овальной автостоянки. Парковочная площадка была разделена на две части затонувшей четырёхполосной дорогой, и если пешеходы хотели пересечь одну половину торгового центра в другую, единственный способ преодолеть ровную дорогу - с помощью тощего пешеходного моста это было 300 футов в длину. Сколько покупателей даже захотели бы перебраться на другую сторону?

Если бы Истленд-центр был построен согласно ранним планам Грюна, это почти наверняка было бы финансовой катастрофой. Даже если бы это не обанкротило Хадсона, это, вероятно, вынудило бы компанию отказаться от своих планов для Northland, Westland и Southland Centers. Другие разработчики приняли бы к сведению, и торговый центр, как мы его знаем, возможно, никогда не появлялся.

ВСЕ В РУКЕ

Торговые центры размером с Истленд-центр были такой новой концепцией, что ни один архитектор не понял, как их хорошо построить. До сих пор большинство торговых центров состояло из небольшого количества магазинов в одной полосе, выходящей на улицу, отведенной достаточно далеко, чтобы позволить место для парковки перед магазинами. Некоторые более крупные разработки имели две параллельные полосы магазинов, а витрины, обращенные внутрь друг к другу, проходили через зону ландшафтной травы, называемую «торговым центром». Именно так назывались торговые центры.

Было несколько попыток построить еще большие торговые центры, но почти все потеряли деньги. В 1951 году за пределами Бостона открылась выставка под названием «Магазин покупателей». На нем было более 40 магазинов на двух уровнях и было закреплено универмагом в южном конце торгового центра. Но магазины меньшего размера боролись со дня открытия торгового центра, и, когда они потерпели неудачу, они забрали с собой весь торговый центр (и девелопер, который подал заявление о банкротстве).

НАИЗНАНКУ

Грюну понадобилось больше времени, чтобы продумать свои идеи, и когда корейская война подтолкнула проект Истленда к неопределенному будущему, он это получил. В конечном итоге Хадсон решил сначала построить Нортленд, и к тому времени, когда Грюн начала работать над этими планами в 1951 году, его мысли о том, как должен выглядеть торговый центр, полностью изменились. Вопрос о том, где разместить все парковочные места (Northland будет иметь более 8000), является одной проблемой. Грюн в конце концов решил, что имеет смысл разместить парковочные места вокруг торгового центра, вместо того, чтобы разместить торговый центр вокруг парковочных мест, как и требовали его первоначальные планы для Eastland Center.

ИДИ ЭТИМ ПУТЕМ

Затем Грюн положил универмаг Хадсона прямо в середине разработки, окруженный с трех сторон небольшими магазинами, которые составляли остальную часть торгового центра. Вне этих небольших магазинов стояла автостоянка, а это означало, что единственный способ добраться от автостоянки до самой большой розыгрыши торгового центра Хадсона - это пройти мимо небольших магазинов.

Это может показаться не очень важной деталью, но оказалось, что это ключ к успеху торгового центра. Заставляя весь этот пешеходный путь проходить мимо небольших магазинов, увеличивая свой бизнес в процессе, было то, что сделало небольшие магазины финансово жизнеспособными. Northland Center будет иметь около 100 небольших магазинов; все они должны были быть успешными для успеха самого торгового центра.

SUBURBAN OUTFITTER

Northland был открытым торговым центром, с почти всем современным закрытым торговым центром … кроме крыши. Еще одна особенность, которая отличала ее от других торговых центров той эпохи, помимо ее макета, ее масштабного масштаба и большого количества магазинов в разработке, представляла собой оживленные общественные пространства между рядами магазинов.В прошлом разработчики, которые включили травянистые торговые центры в свои торговые центры, сделали это с намерением дать проектам сельское, почти сонное ощущение, похожее на деревенский зеленый.

Грюн, уроженец Вены, Австрия, считал нужным обратное. Он хотел, чтобы его общественные места слились с магазинами, чтобы создать живое (и, по общему признанию, идеализированное) урбанистическое чувство, точно так же, как он помнил из центра Вены, с его оживленными открытыми кафе и магазинами. Он разделил пространства между Хадсоном и другими магазинами на отдельные и очень четкие области, назвав их именами, такими как павлинная терраса, суд Великих озер и общинный переулок. Он наполнил их озеленением, фонтанами, произведениями искусства, крытыми дорожками и множеством парковых скамеек, чтобы побудить людей использовать эти пространства.

НОВИНКИ

Если бы сегодня Northland Center открывал свои двери, это было бы замечательно незаметно. Есть десятки, если не сотни, торговых центров одинакового размера по всей территории Соединенных Штатов. Но когда Northland открылась весной 1954 года, это был единственный в своем роде, легко крупнейший торговый центр на Земле, как по площади, так и по количеству магазинов на объекте. Wall Street Journal отправил репортера, чтобы закрыть торжественное открытие. Так было Время а также Newsweek, и многие другие газеты и журналы. В первые недели, когда Центр Нортленд был открыт, около 40 000-50 000 человек прошли через свои двери ежедневно.

НЕ СМОТРИТЕ СЕЙЧАС

Это было впечатляющее начало, но руководители Хадсона все еще беспокоились. Неужели все эти люди действительно пришли в магазин или просто осмотрелись? Вернутся ли они когда-нибудь? Никто не знал наверняка, будет ли публика чувствовать себя комфортно на таком огромном объекте. Люди привыкли ходить по магазинам в одном магазине, не имея выбора из почти 100. И был очень реальный страх, что для многих покупателей, возвращаясь к своей машине на самой большой стоянке, которую они когда-либо припарковали, было бы слишком велико и они никогда не вернутся. Хуже того, что, если Northland Center был слишком хорош? Что делать, если общественность так часто пользовалась общественными местами, что они никогда не потрудились заходить в магазины? С ценой около 25 миллионов долларов, что эквивалентно более чем 200 миллионам долларов сегодня, Northland Center был одним из самых дорогих розничных событий в истории, и никто даже не знал, будет ли это работать.

ЧА ЦЗИН!

Какими бы опасениями руководство Худсона не собиралось вернуть свои инвестиции в размере 25 миллионов долларов, которые упали, когда продажи собственного магазина превысили прогнозы на 30 процентов. Номера для небольших магазинов тоже были хорошими, и они оставались хорошими месяц за месяцем. В первый год работы в бизнесе Northland Center собрал 88 миллионов долларов, сделав его одним из самых прибыльных торговых центров в Соединенных Штатах. И все освещение в прессе, вызванное строительством Northland Center, привело к репутации Грюна. До того, как центр был даже закончен, он получил комиссию на всю жизнь: универмаг Дейтона нанял его для разработки не только первого в мире закрытого торгового центра, но и всей планируемой общины вокруг него на гигантском участке площадью 463 акров в пригороде Миннеаполиса,

НОМЕР ДВА

Центр Southdale, торговый центр, который Виктор Грюн разработал для универмага Дейтона в городе Эдина, штат Миннесота, за пределами Миннеаполиса, был только его вторым торговым центром. Но это был первый полностью закрытый, контролируемый климатом торговый центр в истории, и у него было много функций, которые все еще находятся в современных торговых центрах сегодня.

Он был «закреплен» двумя крупными универмагами, Дейтоном и Дональдсоном, которые находились на противоположных концах торгового центра, чтобы генерировать пешеходные дорожки мимо небольших магазинов между ними. У Саутдейла также был гигантский внутренний атриум, называемый «Сад-двор вечной весны» в центре торгового центра. Атриум был до тех пор, как городской блок и имел парящий потолок, который был высотой в пять этажей на самой высокой точке.

Подобно тому, как он был с общественными местами в Нортленд, Грюн предполагал, что садовый двор будет шумным пространством с идеализированным ощущением в центре города. Он наполнил его скульптурами, фресками, газетным киоском, табаком и кафе «тротуар» Вулворта. Окна в потолке атриума заливали садовый двор естественным светом; перекрещивающиеся эскалаторы и небоскребы второго этажа помогли создать атмосферу непрерывного движения, а также привлечь внимание покупателей к магазинам второго уровня.

САДОВОЕ РАЗНООБРАЗИЕ

Торговый центр контролировался климатом, чтобы поддерживать его в постоянной весенней температуре (отсюда и тема «бесконечной весны»), которая будет держать людей в шоппинге круглый год. В прошлом шоппинг всегда был сезонной деятельностью в суровых климатах, таких как Миннесота, где холодные зимы могли удерживать покупателей вдали от магазинов в течение нескольких месяцев. Не так в Саутдейле, и Грюн подчеркнул смысл, заполнив садовый двор орхидеями и другими тропическими растениями, эвкалиптовым деревом высотой 42 фута, прудом из золотой рыбы и гигантским вольем, заполненным экзотическими птицами. В ледяной Миннесоте такие вещи были редкостью, и они дали людям еще одну причину пойти в торговый центр.

УМНЫЙ ДИЗАЙН

В 10 гектарах магазинов, окруженных парковкой на 70 гектаров, Саутдейл был огромным событием в свое время. Несмотря на это, он предназначался как просто торговый центр для гораздо более крупного планируемого сообщества, распространенный по 463-акровому сюжету, приобретенному Дейтоном.Так же, как универмаги Дейтона и Дональдсона служили якорями для торгового центра Southdale, сам торговый центр в свое время послужит розничным якорем для этого гораздо большего развития, которое, как проектировал Грюн, будет включать в себя многоквартирные дома, дома для одной семьи, школы, офисные здания, больница, ландшафтные парки с пешеходными дорожками и озеро.

Развитие было ответом Виктора Грюна на уродливое, хаотичное пригородное разрастание, которое он ненавидел со времени своего первого визита в Мичиган еще в 1948 году. Он намеревался это как совершенно новый центр для пригорода, тщательно разработанный, чтобы устранить разрастание, а также решить проблемы что бедное или несуществующее планирование привело к традиционным городским центрам, таким как Миннеаполис. Такие места эволюционировали постепенно и беспорядочно на протяжении многих поколений вместо того, чтобы следовать единому тщательно продуманному генеральному плану.

Идея состояла в том, чтобы сначала построить центр Southdale Center. Затем, если бы это было успешно, Дейтон использовал бы прибыль для разработки остальных 463 акров в соответствии с планом Грюна. И Southdale добился успеха: хотя флагманский магазин Dayton в центре города потерял бизнес в торговом центре, когда он осенью 1956 года был открыт, общий объем продаж компании вырос на 60 процентов, а другие магазины в торговом центре также процветали.

Но прибыль, полученная в торговом центре, никогда не использовалась для реализации остальной части плана Грюна. По иронии судьбы, это был успех торгового центра, который обрек остальную часть плана.

РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ, РАСПОЛОЖЕНИЕ

Перед тем, как были построены первые торговые центры, Грюн и другие предположили, что они приведут к тому, что окружающие ценности земли упадут или, по крайней мере, не будут расти очень сильно, по теории, что коммерческие разработчики будут уклоняться от строительства других магазинов, близких к таким грозным конкурент как процветающий торговый центр. Экономическая мощь торгового центра, по их мнению, поможет сохранить близлежащие открытые пространства, сделав их непригодными для дальнейшего коммерческого развития.

Но обратное оказалось так. Поскольку торговые центры привлекали столько трафика, вскоре стало ясно, что имеет смысл строить другие разработки поблизости. Результат: когда-то грязно-дешевая недвижимость вокруг Southdale стала быстро расти в цене. Как и раньше, руководители Дейтона поняли, что они могут заработать много денег, продавая свои оставшиеся участки земли - гораздо быстрее, с гораздо меньшим риском, чем они могли бы, постепенно выполняя генеральный план Грюна на протяжении многих лет.

С самого начала Грюн видел торговый центр в качестве решения для разрастания, что бы сохранить открытые пространства, а не уничтожить их. Но его «решение» только усугубило проблему - торговые центры оказались разросшимися магнитами, а не разрастающимися убийцами. Остальные сомнения в том, что Грюн был развеян в середине 1960-х годов, когда он впервые посетил Northland Center с момента своего открытия десять лет назад. Он был ошеломлен количеством захудалых торговых площадок и других коммерческих разработок, которые выросли прямо вокруг него.

РЕВЕРСАЛЬ ФОРТУНЫ

Виктор Грюн, отец торгового центра, стал одним из самых откровенных критиков. Он пытался переделать себя в качестве городского планировщика, продавая свои услуги американским городам, которые хотели бы сделать их центральные районы более похожими на торговый центр, чтобы вернуть часть бизнеса, потерянного в торговых центрах. Он разработал огромные, амбициозные и очень дорогостоящие планы по переделке Форт-Уэрта, Рочестера, Манхэттена, Каламазу и даже иранской столицы Тегерана. Большинство его планов предусматривало запрет автомобилей из городских центров, ограничивая их кольцевыми дорогами и гигантскими парковочными сооружениями, кружащимися в центре города. Неиспользованные дороги и парковочные места в центре затем будут переработаны в парки, дорожки, открытые кафе и другие виды использования. Сомнительно, что любой из этих проектов «пирог в небе» был действительно политически или финансово жизнеспособным, и ни один из них не выходил из чертежной доски.

ВОЗВРАЩЕНИЕ ДОМОЙ

В 1968 году Грюн закрыл свою архитектурную практику и вернулся в Вену … где он обнаружил, что когда-то процветающие магазины и кафе в центре города, которые вдохновили его изобретать торговый центр в первую очередь, теперь сами угрожали новым торговым центром, который открытый за пределами города.

Он провел оставшиеся годы своей жизни, написав статьи и выступив с речами, осуждающими торговые центры как «гигантские торговые машины» и уродливые «наземные моря» парков. «Он напал на разработчиков за сокращение публичных, некоммерческих помещений до минимум. «Я отказываюсь платить алименты за эти ублюдки», - сказал Грюн лондонской аудитории в 1978 году в речи под названием «Печальная история торговых центров».

Грюн призвал общественность выступать против строительства новых торговых центров в своих общинах, но его усилия были в значительной степени напрасными. Во время его смерти в 1980 году Соединенные Штаты были в середине 20-летнего строительного бума, в результате которого в американском ландшафте появятся более 1000 торговых центров. И были ли они когда-либо популярными: согласно опросу, опубликованному в США и в мире, к началу 1970-х годов американцы проводили больше времени в торговом центре, чем где-либо еще, кроме дома и работы.

ВИКТОР ВОЗ?

Сегодня Виктор Грюн в значительной степени забытый человек, известный прежде всего архитектурным историкам. Это может быть не так уж плохо, учитывая, насколько он пришел, чтобы презирать создание, которое дает ему его претензии на славу.

Тем не менее, Грюен живет в терминах «трансфер Gruen», которые дизайнеры торгового центра используют для обозначения момента дезориентации, который покупатели, которые пришли в торговый центр, чтобы купить определенный предмет, могут испытать при входе в здание - момент, в который они отвлекаются на то, чтобы забыть свое поручение и вместо этого начинают блуждать в торговом центре с глазурованными глазами и замедленной, почти перетасованной походкой, импульсивно покупая любые товары, которые поражают их воображение.

ПОСЛЕДНИЕ ШТРИХИ

Виктора Грюна вполне можно считать «отцом торгового центра», но он долго не оставался довольным папой. Саутдейл-центр, первый в мире закрытый торговый центр, открыл свои двери осенью 1956 года, а к 1968 году Грюн стал публично и яростно против своего создания.

Таким образом, это упадет на других ранних строителей молла, таких как А. Альфред Таубман, Мелвин Саймон и Эдвард Дж. ДеБартоло-старший, чтобы дать торговый центр его современной стандартизованной форме, взяв то, что они понимали в отношении человеческой природы, и применяя это оригинальная концепция Грюна. В процессе они тонко настроили торговый центр на высокоэффективные, суперэффективные «торговые машины», которые доминировали в американской розничной торговле почти полвека.

ВЕРНУТЬСЯ К ОСНОВАМ

Эти разработчики видели торговые центры так же, как и Грюн, как идеализированные версии торговых районов в центре города. Работая с этой начальной точки, они приступили к систематическому устранению всех отвлекающих факторов, раздражений и других препятствий для потребления. Ваш местный торговый центр может не содержать всех следующих функций, но здесь должно быть много, что выглядит знакомым:

• Трейлером среди разработчиков торговых центров является то, что большинство покупателей будут ходить только около трех городских кварталов - около 1000 футов - прежде чем они начнут ощущать потребность вернуться назад туда, где они начали. Таким образом, 1000 футов стали стандартной длиной для торговых центров.
• Большинство лестниц, эскалаторов и лифтов расположены на концах торгового центра, а не в центре. Это делается для того, чтобы побудить покупателей пройти мимо всех магазинов на том уровне, на котором они находятся, прежде чем посещать магазины на другом уровне.
• Торговые центры обычно строятся с магазинами на двух уровнях, а не на одном или трех. Таким образом, если покупатель ходит по длине торгового центра на одном уровне, чтобы добраться до эскалатора, он ходит по длине торгового центра на втором уровне, чтобы вернуться туда, где они начали, они прошли мимо каждого магазина в торговом центре и где они припарковали свой автомобиль. (Если бы был третий уровень магазинов, покупатель, который прошел все три уровня, закончил бы на противоположном конце торгового центра, в трех городских кварталах, откуда они припарковались.)
• Еще один трюизм среди разработчиков торгового центра заключается в том, что люди, как и вода, склонны течь легче, чем те, которые они текут. Из-за этого многие торговые центры предназначены для того, чтобы побудить людей припарковаться и войти в торговый центр на верхнем уровне, а не на более низком уровне, по теории, которую они с большей вероятностью будут путешествовать, чтобы посетить магазины на более низком уровне, чем путешествовать до магазинов на более высоком уровне.

ВИДЕНИЕ ВЕЩИ

• В пол выложены большие отверстия, которые отделяют верхний уровень магазинов от нижнего уровня. Это позволяет покупателям видеть магазины на обоих уровнях, где бы они ни находились в торговом центре. Перила, которые защищают покупателей от попадания в отверстия, изготовлены из стекла или иным образом спроектированы таким образом, чтобы они не мешали линиям визирования в эти магазины.
• Оформление вашего торгового центра кажется вам скучным? Это не случайно - интерьер торгового центра разработан, чтобы быть эстетически приятным, но не особенно интересным, чтобы не отвлекать покупателей от взгляда на товар, что гораздо важнее.
• Световые люки перекрывают интерьеры торговых центров естественным светом, но эти световые люки неизменно утоплены в глубоких колодцах, чтобы прямой солнечный свет отражался от стекла магазина, что создавало бы яркие блики и отвлекало покупателей от взгляда на товар. В лунках также содержится искусственное освещение, которое появляется в конце дня, когда естественный свет начинает исчезать, чтобы покупатель не получал визуальный сигнал, что пришло время вернуться домой.

СОСЕДНИЙ ПОДХОД

• Большое внимание уделяется размещению магазинов в торговом центре, что менеджеры торгового центра называют «соседями». Цена товара, а также тип, факторы в этом уравнении: не так много смысла в размещении магазина, который продает $ 200 шелковых галстуков рядом с тем, что продает мужские костюмы в 99 долларов.
• Подобным образом, любые магазины, которые выделяют сильные запахи, такие как рестораны и парикмахерские, хранятся вдали от ювелирных изделий и других элитных магазинов. (Хотели бы вы понюхать чизбургеры или жареную рыбу, пока вы и ваш жених собираете свои обручальные кольца?)
• Вы когда-нибудь покупали молоко, сырое мясо или галлон мороженого в торговом центре? Наверное, нет, и для этого есть веская причина: торговые центры обычно не арендуют места для магазинов, которые продают скоропортящиеся товары, потому что, как только вы их покупаете, вы должны отвезти их домой, вместо того, чтобы тратить больше времени на покупки в торговом центре.
• Потребительские вкусы меняются с течением времени, а операторы молла беспокоятся о том, что покупатели не выходят из моды. Из-за этого они внимательно следят за продажами отдельных магазинов. Даже если магазин в торговом центре окажется прибыльным, если он опустится ниже своего «профиля арендатора» или среднего объема продаж на квадратный фут других магазинов в одной и той же розничной категории, оператор торгового центра может отказаться от возобновления аренды. Оборот арендаторов в хорошо управляемом торговом центре может достигать 10 процентов в год.

ЗДЕСЬ, ТАМ, ВЕЗДЕ

Торговые центры долгое время были частью американского пейзажа, что, конечно, понятно, что небольшая «усталость мола». Но, как и большая часть американской культуры, эта концепция экспортируется в зарубежные страны, а торговые центры остаются очень популярными во всем мире, где они построены не только в пригородах, но и в городских центрах. Они достигли такого знакового статуса, который был зарезервирован для аэропортов, небоскребов и крупных правительственных зданий. Это те здания, которые созданы новыми обществами для общения со всем остальным миром: «Мы прибыли». Если вы залезете в такси почти в любом крупном городе мира, будь то Москва, Куала-Лумпур, Дубай или Шанхай, и скажите водителю: «Возьми меня в торговый центр», он будет знать, куда идти.

KILL 'EM MALL

Отношения любви и ненависти Америки с торговыми центрами теперь более полувека, и до тех пор, пока было модно видеть торговые центры как немодные, люди предсказывали свою кончину. В 1970-е годы «убийцы категорий» рассматривались как угроза. Автономные магазины, такие как Toys «R», мы сосредоточились на одной категории товаров, предлагая более широкий выбор по более низкой цене, чем даже самые крупные магазины в торговом центре не могли сравниться. За ними вскоре последовали «силовые центры», торговые центры на якоре из «больших ящиков», таких как Walmart, и дисконтные складские магазины, такие как Costco и Sam's Club. В начале 1990-х годов телевизионные покупки представляли собой угрозу, только чтобы выдохнуться … и были заменены еще более сильным конкурентом, создаваемым интернет-магазинами, такими как Amazon.

К началу 1990-х годов строительство новых торговых центров в Соединенных Штатах замедлилось до ползания, но это было связано с ростом цен на недвижимость (земля в пригороде больше не была грязной), кризис сбережений и кредитов ( что затруднило финансирование строительства, и тот факт, что большинство сообществ, которые хотели получить торговый центр, уже имели один или два … или более.

Возрастающая конкуренция со стороны других ритейлеров и плохие экономические времена в последние годы также снизилась, что привело к снижению продаж на квадратный фут и росту доли вакантных площадей в торговых центрах по всей стране. В 2009 Общие свойства роста, второй по величине торговый центр страны, подал заявление о банкротстве; это было крупнейшее банкротство недвижимости в американской истории.

ПОЛНЫЙ КРУГ

Но строители и операторы торговых центров продолжают сопротивляться, постоянно изобретая себя, пытаясь идти в ногу со временем. Под открытым небом торговые центры переделываются в закрытые торговые центры, а закрытые торговые центры открываются на свежий воздух. Одна из стратегий, предпринятых в Канзасе, Джорджии и других областях, заключается в том, чтобы включить торговые центры в более крупные проекты смешанного использования, которые включают аренду квартир, кондоминиумов, офисных зданий и других предложений. Например, Legacy Town Center, построенный в 150 акров в середине бизнес-парка площадью 2700 акров к северу от Далласа, включает 80 открытых магазинов и ресторанов, 1500 квартир и таунхаусов, две офисные башни, отель Marriott, ландшафтный парк с пешеходные тропы и озеро. (Звучит знакомо?)

Другими словами, разработчики пытаются сохранить торговый центр, окончательно построив их именно так, как хотел Виктор Грюн.